萬科13年凈利潤首降,郁亮寫下千字“檢討書”

譚浩俊
萬科郁亮為何檢討?其它房企是否也該檢討?
年報顯示,2021年萬科實現營業收入4528億元,同比增長8%;歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元,同比下降45.7%。
對此,郁亮表示,近幾年來,土地市場競爭激烈,對行業毛利率水平造成明顯影響,盡管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束,但慚愧的是,我們的行為未能堅決擺脫高增長慣性。因此,2021年的業績表現,對于萬科是一次警醒。
從業績角度來看,萬科無疑仍是行業優等生,是屬于業績優秀的企業。即便凈利潤下降幅度較大,在整個行業都處于嚴重低迷,絕大多數企業都沒有完成年初確定的目標任務的大背景下,萬科能夠實現營業收入增長8%的目標,已經相當不容易。
但是,對萬科管理層,特別是郁亮來說,仍然不滿意、不滿足,足以能夠看出,萬科對自身的要求確實是比較高的,郁亮接手萬科掌門人時就喊出的“活下去”口號,現在看來,真的不是做秀,而是發自內心的對市場的敬畏、尊重和重視。也只有在這樣的心態下,萬科才得以保持平衡有序發展態勢,才沒有像其他房企一樣,出現嚴重的資金鏈斷裂風險。
也許,我們沒有必要過多地為萬科去唱贊歌,萬科目前的經營狀況,比起過去來,出現了比較大的變化,經營難度和壓力都大大增強。我們更應當關注的是,既然謹慎無比的萬科,都感到了巨大壓力,都出現了營收增長、利潤大幅下降的現象,董事長郁亮也不得不公開檢討,那么,其他企業又當如何看待企業的經營狀況,如何面對更為激烈的市場競爭呢?是否還想保持高增長慣性,用高增長來掩蓋債務規模龐大、資產負債率過高、資金鏈面臨斷裂風險的問題呢?
實際上,企業經營業績發生變化本身并不是最可怕的問題,只要找出問題癥結,就能較好地得到解決。關鍵是,有沒有對行業整體情況進行分析、對行業整體狀況充分了解,有沒有按照行業發展規律和趨勢制定企業發展戰略,而不要總是用慣性思維去處理發展問題。郁亮的檢討,主要是站在行業發展的角度來看待萬科遇到的問題。也就是說,對萬科來說,該做的事、該加強的管理、該節省的費用,可能都已經做得相當好了。需要檢討的,是企業在制定發展目標和規劃時,沒有更好地與行業發展趨勢緊密結合起來。
郁亮在解釋為什么凈利潤下降時表示,當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候,部分城市的投資追高冒進,對市場判斷過于樂觀,一些項目的投資預期沒有實現,導致毛利率下滑。顯然,這才是分析問題、研究問題的態度。就是面對問題,沒有糾正行為,而是維持慣性思維,自然會讓企業利益受到影響。其中,“部分城市的投資追高冒進,對市場判斷過于樂觀”是最關鍵的原因。如果不過度注重規模冒進,而是把規模與效益緊密結合起來,也就不會出現營收增長、凈利潤大幅下降的現象。
這樣的自我剖析與檢討,不僅是萬科應有的姿態,也是所有房企應有的姿態。特別是資產負債率較高、負債規模較大的企業,更應當吸取教訓,應當把企業經營與行業發展緊密結合起來,不要閉門造車,更不能成為井中之蛙。只有將企業置身于行業發展之中,把分析行業發展趨勢放在突出位置,在充分了解了行業發展前景的情況下,再確定企業經營目標,可能才會比較科學、客觀,才能避免冒進現象。
也正因為如此,面對萬科的反思和郁亮的檢討,其他房企也應當冷靜思考一下自己的經營行為和決策思維。殊不知,就整個房地產行業來說,能夠完成全年目標任務的企業寥寥無幾,絕大多數企業都只完成了全年目標任務、尤其是房屋銷售任務的7、8成,有的還沒有達到這個水平。如此,要想解決企業負債過多、負債率過高、盈利能力大大下降的問題,是很難的。因此,必須深刻反思、認真檢討決策行為,力爭在新的一年中有所改善,避免在錯誤的決策之路上越走越遠,最終讓企業陷入到難以為繼的困境之中。對房地產行業來說,即便行業回暖,也已經不適合規模擴張,而必須精細管理、精致發展、精心經營。

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王石對萬科的直接影響已經沒有了。但王石也沒有與萬科完全解綁,前者所塑造的萬科市場化、職業經理人化的企業價值觀與穩健經營的企業風格,萬科仍然在延用。郁亮時代的萬科,延續了王石時代的市場化原則,比如萬科物業選擇“睿服務”、股權、全委等市場化的合作模式,使得營業收入近些年來持續攀升。
而在職業經理人制度的基礎上,萬科則進行了身份角色的進化。萬科“職業經理人”制度,在2014年變為“事業合伙人”制度。后者旨在通過股票跟投和項目跟投的方式,將打工者(職業經理人)變成自己人。盡管兩個制度,名字叫起來不一樣,但它們的內核殊途同歸:激發經營管理團隊的主人翁意識,強化經營管理團隊與股東之間共同進退的關系。
這從萬科擅于感知風向轉變,2018年郁亮喊出的“活下去”,2019年祝九勝喊出的“要活得好”等言論中可以看出。實際上,這些年來,通過謹慎投資、以現金流為核心來提升經營、以流動性維護為核心來提升管理,是身處時代洪流中的萬科采用的過冬術。
值得注意的是,應收款的超常增長表明萬科的這項財務指標在走弱,這會對萬科的現金流產生負面效果。但他同時強調,萬科的債務水平目前尚處于較為健康的狀態,但是不排除樓市長時間不能回暖的可能下,萬科債務狀況走向惡化的可能性。萬科的債務包袱還需要在發展中通過逐步降杠桿、縮表、調整以往所依賴的高周轉模式才能最終卸掉,而萬科企業的平穩運行和債務消化,同樣也有賴于樓市的盡快回暖與行業的盡快復蘇。

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看完萬科財報,發現面對行業大局勢,萬科其實也沒有太好的辦法??聪聛砥渲饕呗允翘嵘俦P能力,嚴把投資關以及嚴控負債率。業務多元化還在繼續,雖然物業管理、物流地產、長租公寓等幾個新賽道增長還不錯,但營收和利潤相比住宅業務還是杯水車薪,還需要很長時間才有可能兩者等量齊觀。
不可否認的是,萬科對行業的思考一直是走在行業前列的,同時萬科手里有大把現金,安全性是杠杠的。對投資者來說,買萬科永遠不需要擔心倒閉或者從行業里大幅掉隊,風險在于萬科無法把手里的資源最大化利用,或者戰略定力不夠,沒有勇氣把資源堅決高效投入在這幾個方向。

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進入年報季,最讓人關注的房企成績單,丑媳婦也得見公婆。2014年前,萬科一直行業領先。之后歷經寶萬之爭,對房地產走勢估計不足,已致發展受挫,雖失去龍頭之位,且仍居世界五百強之列,依然是行業榜樣。特別是掌門人交接,郁亮給人足夠的期待。
對于優等生,人們總是期望過高。郁亮檢討書也充分表明了他是個好帶頭人。知不足而后進,通過反思,提出下步舉措,看來是找準了努力的方向。其實地產遭遇寒冬,在大勢面前沒有人能夠幸免。
必竟地產是重資產,船大慣性大難調頭。比之融創年報做不出,高管吐血救市,碧桂圓董監高自購債等來說,萬科的難度似乎小得多。而萬科萬物云、物流板塊業績尚佳,也讓人對郁亮之于萬科看好,想必董事會也能理解郁亮的努力,檢討之后,更要看下一步的行動。